【财新网(微博)】（实习记者 杨佳秋）“稳中有升的趋势不会改变，即使政府出台一些政策可能也挡不住这个趋势。”全国工商联房地产商会会长、华远地产董事长任志强(微博)在29日《2012-2013年度中国房地产市场报告》（下称《报告》）发布会上如是说。

《报告》由全国工商联房地产商会、中城联盟投资基金共同支持建立的“REICO”工作室发布，依据国家统计局和REICO数据库的相关数据统计得出。《报告》指出，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。而任志强上述论断正是基于此番结论而作。

“但我并不认为所有地区房价都往上涨。”任志强以西部地区的房地产数据为例，2012年，虽然东中西地区的房地产开发投资增幅回落，但西部地区的投资比重却在维持增加；但从商品房销售情况来看，东部地区和中部地区的销售面积都有所增加，而西部地区的销售面积则是负增长。“销售是负增长，而土地供应是最多，这些地方的房价是不可能上涨的。”任志强说。

2012年，70个大中城市的住房价格整体由降转升，60%的城市新建住宅价格环比累计上涨，接近40%的城市二手住宅价格环比累计上涨，房价环比累计上涨的城市以一二线城市为主。北京、广州、昆明和西宁四地2012年新建住宅和二手住宅环比累计涨幅都处在前十位。

任志强认为，房价“稳中有升”的态势与目前国内商品住宅的供需现状直接相关。

据《报告》中的数据，从总体上看，2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长。全年房地产开发企业购置土地面积为35667万平方米，同比减少19.5%，一季度后购置土地面积各月均持续负增长。以商品住宅为例，商品住宅的开发投资增幅较快回落，同比增幅减少18.8%；商品住宅占房地产总的开发投资比重也有所下降，商品住宅占总投资比例的68.8%，低于去年近3个百分点；商品住宅新开工面积13亿平方米，同比减少11%。

与此同时，商品住宅销售面积为9.8亿平方米。从逐月数据来看，商品住宅销售面积在1-10月呈现负增长状态，在11-12月转为同比增加。总体上，同增涨幅度低于去年同期2个百分点，但仍同比增加2%。REICO的刘琳博士就此数据向财新记者解释，虽然前10个月是负增长，但显然最后两个月的需求回升幅度较大，故总体销售面积仍有所上升。

在任志强看来，当企业购置土地面积、开发投资和开工面积都减少时，如果商品住宅的销售仍在上涨，则说明供需并不平衡；而如再结合发达国家如德国的经验，人口老龄化的趋势将带来家庭小型化的发展，届时对住房的需求更会上升。北京2012年销售面积增幅35.1%，排名第9；同时，其投资增幅仅为3.9%，新开工面积增幅为-24.1%。“你怎么能说北京供求平衡了呢？”

刘琳说，由于今年的土地购置、投资和新开工面积的数据都是负增长，这将会反映到明后两年的市场供应量中，而目前中国的房产需求总体稳定，故结合对宏观政策的基本预期，得到2013年房价“稳中有升”的结论。

REICO在其有关居住需求的专项报告中指出，居住需求目前是占我国内需份额最大的需求，2002-2011年的平均比重为16.7%，超过了食品需求的16.3%；而此比重平均每年上升0.3个百分点，是内需中上升最快的。目前，主要发达国家中居住消费也是消费中最大的支出项，2011年欧盟地区居住消费占居民消费的比重平均达到23%，日本的这一比例也为23%，美国为18%。

房价的波动已经成为当下中国最受关注的经济问题之一，市场对房价的高低众说纷纭。日前深圳万科企业股份有限公司董事长王石(微博)通过微博表达了对房价未来走势的判断，认为“考虑到人均收入更大增幅的增长，相对来说平均房价实际上是在下降。”1月29日，华尔街日报中文网刊登的消息则称，中国官方数据低估了北京和上海房价涨幅。刘琳向财新记者表示，此次REICO的报告中至少就住房价格的变动趋势而言，“是没有问题的。”刘琳说，他们的报告主要使用国家统计局的数据，这套数据考虑了很多因素，因而他们觉得比较科学和权威；而对于房价上涨幅度的问题，她认为目前有些机构使用“平均销售价格”的指标并不整体合理，缺乏同比可比性。

“市场就是市场，保障就是保障。如果政府愿意拿更多钱出来给老百姓解决保障房问题，不用担心房价高的问题。”任志强说。■